Foreign Quota

Mogen buitenlanders in Thailand vastgoed kopen? Het duidelijke antwoord

Dat is het beslissende onderscheid waarmee elke aankoopoverweging begint. Wie vanuit Nederland of België in Pattaya, Chonburi, Thailand wil investeren, heeft één duidelijke, wettelijk verankerde route: de aankoop van een eenheid in een condominium binnen de zogenoemde Foreign Quota. De aankoop van land, huizen op eigen grond of villa's met eigen perceel is voor buitenlanders niet mogelijk — daar bestaan alleen indirecte constructies met aanzienlijke risico's.

Juridisch is de aankoop van een condo door buitenlanders geen grijs gebied, maar uitdrukkelijk geregeld. De Condominium Act B.E. 2522 (1979) geeft buitenlandse kopers in Section 19 het recht om eenheden in een geregistreerd condominium als freehold te bezitten. De enige grens: hoogstens 49% van de totale verkoopbare woonoppervlakte van een gebouw mag in buitenlandse handen zijn. Minstens 51% moet Thais eigendom blijven.

Sky Thai Property CO. LTD. concentreert zich bewust uitsluitend op dit ene, voor buitenlanders veilige segment: Foreign-Quota-condos in nieuwbouwprojecten van gescreende projectontwikkelaars in Pattaya. Geen villa's met twijfelachtige grondconstructies, geen lege vennootschappen, geen omzeilingsmodellen — maar eenheden die netjes op uw naam worden geregistreerd.

Freehold condo: zo werkt de volledige eigendom

De Condominium Act B.E. 2522 (1979) geeft buitenlanders in Section 19 recht op volledig freehold eigendom van condominium-eenheden. Concreet betekent dat voor u als koper:

Het Thaise systeem is daarbij opvallend eenvoudig. Waar in Nederland en België meerdere aktes en reglementen naast elkaar bestaan, volstaat in Thailand één document: de Condominium Title Deed. Die vermeldt de naam van de eigenaar, het nummer van de eenheid, de oppervlakte in vierkante meters, de naam van het gebouw en de perceelgegevens, en draagt het Chanote-zegel van het Land Department. De vereniging van eigenaren (Juristic Condominium) ontstaat automatisch bij de registratie van het gebouw.

De 49%-regel in detail: collectief vs. individueel

Bijna geen regel wordt vaker verkeerd begrepen. Veel geïnteresseerden denken dat ze maar '49% van een woning' kunnen kopen. Dat is onjuist. De 49% heeft betrekking op de som van alle verkoopbare vierkante meters van een condominium: van de totale woonoppervlakte van het gebouw mag hoogstens de helft min één in buitenlands freehold eigendom zijn. De overige minstens 51% moet aan Thaise eigenaren toebehoren.

Voor de individuele koper betekent dit: zolang de eenheid van uw keuze binnen de nog vrije Foreign Quota valt, is die voor 100% van u. De quota is dus geen mede-eigendomsaandeel, maar een contingent aan eenheden dat op buitenlandse naam kan worden geregistreerd. Elke projectontwikkelaar houdt voor zijn gebouw een doorlopende Foreign-Quota-balans bij — welke eenheden al aan buitenlanders zijn verkocht en hoeveel oppervlakte nog als buitenlands freehold kan worden vergeven.

Waarom de beschikbaarheid van de quota het eigenlijke knelpunt is

Omdat de 49% per gebouw vastligt, is vaak niet de prijs, maar de beschikbaarheid van een Foreign-Quota-eenheid het beslissende punt bij de aankoop. In gewilde projecten op strandlocaties zoals Wongamat of Pratumnak is de buitenlandse quota soms al vroeg uitgeput. Wie een specifieke eenheid als freehold wil, moet daarom vóór de reservering nagaan of die eenheid nog wel als buitenlands freehold kan worden geregistreerd.

Het FET-formulier: waarom de juiste overboeking beslissend is

Het FET (vroeger bekend als Thor Tor 3 of FETF) is een klein document met grote gevolgen. Het wordt door de Thaise ontvangende bank afgegeven en bevestigt dat een bepaald bedrag in buitenlandse valuta naar Thailand is overgemaakt en daar in baht is omgewisseld. Vanaf een bedrag van 50.000 Amerikaanse dollar (of de tegenwaarde) is afgifte verplicht.

Voor de Foreign-Quota-aankoop heeft het FET twee centrale functies:

Waar het bij de overboeking op aankomt

Twee details bepalen een soepel verloop. Ten eerste moet het geld daadwerkelijk in buitenlandse valuta (euro's of Amerikaanse dollars) binnenkomen en pas in Thailand in baht worden omgewisseld — niet al in het buitenland. Ten tweede moet in de omschrijving van de overboeking de vastgoedaankoop duidelijk worden vermeld (bijvoorbeeld 'Purchase of condominium unit'). Ontbreekt die vermelding, dan kan de bank het FET vertragen of onjuist afgeven.

Wat gebeurt er als de Foreign Quota uitgeput is?

Dit is geen uitzonderingsscenario, maar in populaire projecten dagelijkse praktijk. Wil een koper een specifieke eenheid in een gebouw waarvan de buitenlandse quota al vol is, dan zijn er de volgende opties:

Leasehold als alternatief: 30 jaar & het vonnis van 2025

Leasehold is het meest gebruikte alternatief wanneer freehold niet beschikbaar is — bijvoorbeeld bij een uitgeputte quota of bij objecten op gepachte grond. De koper verwerft daarbij geen eigendom, maar een langlopend gebruiksrecht dat bij het Land Department wordt geregistreerd. Het Thaise recht begrenst de registreerbare looptijd duidelijk op 30 jaar.

Lange tijd werden zogenoemde '30+30+30'-modellen aangeboden, die met twee vooraf overeengekomen verlengingen feitelijk 90 jaar beloofden. Een vonnis van het Thaise Supreme Court van 18 maart 2025 heeft die praktijk de grondslag ontnomen: vooraf overeengekomen automatische verlengingen boven de 30 jaar zijn niet afdwingbaar. Rechtszeker is alleen de eerste geregistreerde looptijd van maximaal 30 jaar; elke verlenging vereist een echte nieuwe onderhandeling aan het einde van de looptijd — zonder garantie.

Voor wie leasehold toch zinvol kan zijn

Leasehold is niet per definitie slecht — het is een andere risicoklasse. Het kan zinvol zijn wanneer de gewenste eenheid in een uitstekend project ligt waarvan de freehold quota vol is, en de koper vooral het gebruik over een overzichtelijke periode zoekt. Wie daarentegen een vermogen wil opbouwen dat op lange termijn kan worden nagelaten, is met freehold via de Foreign Quota duidelijk beter af.

Alle eigendomsvormen vergeleken

Voor het typische doel van een Nederlandse of Belgische investeerder — een nieuwbouwcondo in Pattaya voor vermogensopbouw, eigen gebruik of verhuur — is de zaak daarmee duidelijk: freehold via de Foreign Quota is de enige route die volle eigendom, overerfbaarheid en rechtszekerheid in één biedt. Alle andere vormen zijn uitzonderingen of compromissen.

Vooruitblik hervormingen 2026: 99 jaar & de 75%-quota

Sinds 2025 circuleren twee hervormingsplannen die voor buitenlandse kopers verstrekkend zouden zijn. Beide zijn belangrijk om te kennen — maar even belangrijk is ze niet te verwarren met geldend recht.

Erven, Title Deed en wederverkoop

Omdat freehold echt eigendom is, kunt u uw eenheid op elk moment verkopen, schenken of nalaten — dezelfde rechten als een Thaise eigenaar. Bij wederverkoop is het FET-formulier van de oorspronkelijke aankoop beslissend: daarmee kan de verkoopopbrengst weer legaal naar het buitenland worden overgemaakt. Bewaar de FET-documenten daarom blijvend.

Voor de erfopvolging geldt: uw condo gaat via testament of wettelijk erfrecht over op de erfgenamen. Een buitenlandse erfgenaam moet de eenheid wel zelf onder de voorwaarden van de Foreign Quota kunnen houden. Is dat niet mogelijk — bijvoorbeeld omdat de quota inmiddels anders is ingevuld —, dan moet het vastgoed in de regel binnen een jaar worden verkocht. Een in Thailand gedeponeerd testament naar Thais recht versnelt de overdracht aanzienlijk en voorkomt erfgeschillen.