Visum via

Een vastgoedaankoop in Thailand kan meer zijn dan een belegging: sinds 1 oktober 2025 opent hij een verblijfsrecht. Met het 3-miljoen-THB-investeerdersvisum krijgen buitenlandse kopers via de aankoop van een condo een jaarlijks verlengbare verblijfsvergunning — zonder minimumleeftijd, zonder inkomensbewijs. Voor grotere vermogens biedt het LTR-visum van de Thaise Board of Investment een verblijf van tien jaar met werkvergunning en belastingvoordeel. Deze gids verklaart beide routes in detail: wat het investeerdersvisum is en wat niet, aan welke voorwaarden het vastgoed moet voldoen, waarom het MOTS-certificaat de sleutel is, hoe de aanvraagprocedure stap voor stap verloopt, hoe 3 miljoen, 10 miljoen en LTR van elkaar verschillen, en welke valkuilen u moet kennen. Alle gegevens op stand 2026, getoetst aan de actuele regelgeving.

Wat het investeerdersvisum is — en wat niet

De rechtsgrondslag zijn de twee Immigration Orders 237/2568 en 238/2568 van het Thaise Immigration Bureau, beide van kracht sinds 1 oktober 2025. Order 237/2568 regelt de eerste fase van de visumstatus, Order 238/2568 de 12-maandenverlenging met de criteria en documenten. De regeling is daarmee gloednieuw: bijna geen geïnteresseerde weet dat Thailand deze route überhaupt heeft geopend.

Belangrijk is de juiste inschatting. Thailand biedt geen 'golden visa' met permanent verblijfsrecht zoals Portugal, Griekenland of Dubai. Wat sinds oktober 2025 geldt, is technisch een jaarlijks verlengbare verblijfsvergunning op basis van een kwalificerende vastgoedinvestering. In de praktijk betekent dat: zolang het vastgoed op eigen naam in het eigendomsregister (Chanote) blijft staan, wordt het verblijf elk jaar verlengd — zonder nieuwe visumaanvraag vanaf nul, zonder leeftijdsgrens, zonder inkomensbewijs.

Het visum is operationeel bevestigd, niet theoretisch: de eerste 90-dagenvergunningen zijn in maart en april 2026 verleend, en de eerste aanvragers ontvangen inmiddels hun 12-maandenverlengingen. Meerdere gespecialiseerde kantoren in Thailand (onder meer AIM Bangkok, W Law International, Formichella & Sritawat) voeren het visum als actueel geldige verblijfsroute.

Voorwaarden: waaraan het vastgoed moet voldoen

Niet elk vastgoed opent de weg naar het visum. De vereisten zijn concreet en worden door de immigratiedienst streng gecontroleerd:

Bij nieuwbouwprojecten is de aanvraag pas mogelijk na oplevering en eigendomsoverdracht, omdat er daarvoor geen geregistreerd eigendom bestaat. Hoe de aankoop als buitenlander juridisch werkt, verklaart de gids Foreign Quota uitgelegd; het volledige verloop toont de aankoopgids 'Condo kopen in Pattaya'.

Het MOTS-certificaat — de sleutel tot de 3-miljoen-drempel

Dit punt beslist over de hele financiële toegang tot het visum en wordt door kopers vaak over het hoofd gezien. Het immigratierecht kent voor de op investering gebaseerde verblijfsvergunning twee routes: de reguliere drempel van 10 miljoen THB en de begunstigde drempel van 3 miljoen THB. Het verschil zit uitsluitend in het MOTS-certificaat.

Bij de aankoop is doorgaans de maintenance fee voor het eerste jaar vooraf verschuldigd. Verhogingen moeten door de vergadering van eigenaren worden goedgekeurd — een reden om bij de aankoop te letten op een goed functionerend gebouwbeheer en een gezonde reserve. Een lage bijdrage is niet automatisch goed: te krap berekende bijdragen leiden later tot extra heffingen of zichtbaar achterstallig onderhoud.

Het ministerie van Toerisme en Sport geeft de brief af die de aanvrager aanmerkt als bevorderaar van het Thaise langetermijntoerisme. Pas met dit certificaat accepteert de immigratiedienst de lagere 3-miljoen-drempel. Ontbreekt het, dan moet de dienst de reguliere grens van 10 miljoen toepassen — de investering zou dus meer dan het drievoudige moeten bedragen.

De verwerking van het MOTS-certificaat duurt in de regel 7 tot 10 werkdagen en volgt na de kwalificatiecontrole van de documenten, maar vóór de afspraak bij de immigratiedienst. Het is daarmee het administratieve scharnierpunt van de hele procedure — en de reden waarom ervaren begeleiding het verloop merkbaar versnelt.

De aanvraagprocedure stap voor stap

Het verloop is duidelijk gestructureerd, maar vraagt zorgvuldigheid bij de documenten — een ontbrekend origineel leidt tot directe uitsluiting van de afspraak:

Daar komt de 90-dagen-meldplicht bij: zoals alle langverblijvers moeten houders van het investeerdersvisum hun woonadres elke 90 dagen bij de immigratiedienst melden — een zuiver administratieve handeling, geen uitreis, en online, per post of via een gevolmachtigde af te handelen.

Gezinsleden meenemen

Een vaak over het hoofd gezien voordeel van het investeerdersvisum is de gezinshereniging. In aanmerking komen:

Belangrijk is de volgorde: de aanvraag voor gezinsleden kan pas worden ingediend nadat de hoofdaanvrager zijn 12-maandenverlenging heeft ontvangen — niet al in de eerste 90 dagen. Alle anderstalige bewijsstukken zoals huwelijks-, geboorte- of adoptieakten moeten door een gecertificeerd vertaalbureau naar het Thais worden vertaald.

3 miljoen, 10 miljoen of LTR — de vergelijkingstabel

Welke route past, hangt af van het kapitaal, de tijdshorizon en of een werkvergunning nodig is. Het volgende overzicht zet de drie op investering gebaseerde routes naast elkaar:

Voor de meeste Nederlandse en Belgische kopers die toch al een condo in Pattaya verwerven, is de 3-miljoen-THB-route de meest directe en voordeligste instap. Het LTR-visum loont wanneer een groter vermogen, een langere planningshorizon of een werkvergunning in het spel is — daarover het volgende hoofdstuk.

Het LTR-visum in detail

Waar het investeerdersvisum aan één vastgoedobject is gebonden, richt het LTR-visum zich op vermogende personen, gepensioneerden en professionals. Het kent vier categorieën met elk eigen financiële voorwaarden:

Voor alle categorieën gelden gemeenschappelijke randvoorwaarden: een ziektekostenverzekering met minstens 50.000 USD dekking of anders een banktegoed van 100.000 USD (hoofdaanvrager, 12 maanden aangehouden; 25.000 USD per gezinslid), een overheidsvergoeding van 50.000 THB per persoon, een digitale work permit voor 3.000 THB, de melding bij de immigratiedienst maar eenmaal per jaar in plaats van elke 90 dagen, en vrije meervoudige binnenkomst. Gezinsleden (echtgenoten — sinds januari 2025 ook van hetzelfde geslacht — en kinderen onder 20) kunnen mee aanvragen.

Investeerdersvisum vs. pensioenvisum (O-A)

Veel geïnteresseerden kennen alleen het pensioenvisum en zien over het hoofd dat het voor iedereen onder de 50 helemaal niet in aanmerking komt. De directe vergelijking toont waarom het investeerdersvisum voor vastgoedkopers vaak de betere keuze is:

De kernboodschap: wie toch al een condo in Pattaya, Chonburi, Thailand koopt, slaat met het investeerdersvisum twee vliegen in één klap — eigendom en verblijfsrecht in één, zonder leeftijdsgrens en zonder inkomensbewijs. Het pensioenvisum blijft zinvol voor iedereen boven de 50 die geen vastgoed wil verwerven.

Kritieke valkuilen — wat er mis kan gaan

Deze punten zijn geen uitzonderingen, maar terugkerende foutbronnen. Wie ze kent, vermijdt dure verrassingen:

Waarom nieuwbouwprojecten juist nu relevant zijn

De aanvraag van het investeerdersvisum is pas mogelijk wanneer het vastgoed is opgeleverd en in het eigendomsregister op eigen naam is overgeschreven. Dat maakt het moment van aankoop strategisch: wie vandaag investeert in een nieuwbouwproject dat kort voor oplevering staat, combineert twee voordelen.

Daar komt de infrastructuurimpuls van de regio bij: de nieuwe U-Tapao International Airport (oplevering 2028), de geplande hogesnelheidslijn Bangkok–Pattaya en de uitbouw van de Eastern Economic Corridor stuwen de vraag op lange termijn. Hoe een nieuwbouwaankoop in detail werkt en waarop u bij de keuze van de ontwikkelaar moet letten, verdiept de gids Off-plan investeren in Pattaya.